Aktualności o komornikachEgzekucja z nieruchomości

Licytacja komornicza nieruchomości

dom wystawiony na licytację komorniczą

Zajęcie w wyniku egzekucji dobytku i planowana licytacja komornicza nieruchomości jest bez wątpienia tragedią. Jednak od samego zajęcia przez komornika mieszkania czy domu do eksmisji droga bardzo daleka. Poznaj w szczegółach, jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości i co możesz zrobić, aby ją przerwać.

Etap pierwszy – zajęcie nieruchomości przez komornika

Po otrzymaniu od wierzyciela kompletu poprawnych dokumentów, na czele z wnioskiem o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika, komornik jest zobowiązany wdrożyć przewidzianą prawem poniższą etapową procedurę.

Etap pierwszy następuje od momentu, gdy komornik pisemnie w imieniu wierzyciela wzywa dłużnika do zapłaty całości długu w całości. Daje na to dłużnikowi dwa tygodnie od doręczenia wezwania, w przeciwnym wypadku przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości, która jest przedmiotem egzekucji (art. 923 Kpc).

Komornik ma nadto obowiązek wnioskować o wpis informacji o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej lub dokumentach nieruchomości. Skutkiem przeprowadzenia etapu pierwszego jest zajęcie nieruchomości (i praw z nią związanych) w imieniu wierzyciela.

Etap drugi – oszacowanie wartości nieruchomości przez biegłego

Jeżeli dłużnik nie spłaci całości zadłużenia w wyznaczonym czasie, w drugim etapie postępowania, opisu nieruchomości dokonuje komornik, natomiast jej oszacowania biegły sądowy (art. 942 Kpc). Koszty oszacowania obciążają dłużnika.

Każdy opis i oszacowanie podlegają zaskarżeniu do sądu nadzorującego komornika w terminie dwóch tygodni od dnia ich ukończenia. Warto dodać, iż w interesie dłużnika jest ustalenie (oszacowanie) jak najwyższej wartości nieruchomości. Dłużnik, który chce wydłużyć czas postępowania egzekucyjnego, może na tym etapie zaskarżać oszacowanie gdy tylko wyda mu się nieadekwatne do wartości nieruchomości.
Upływ terminu na zaskarżenie opisu i oszacowania lub negatywne rozpatrzenie skarg dłużnika, brak spłaty długu w całości powoduje uprawomocnienie się opisu i oszacowania egzekwowanej nieruchomości.

Komornik otrzymuje tym samym podstawę do przeprowadzenia etapu trzeciego postępowania – licytacji nieruchomości (lub jej części) – prowadzącej do sprzedaży nieruchomości.

Ogłoszenie o licytacji i zasady oględzin nieruchomości

Zasadami z art. 952 k.p.c. są, iż zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną oraz termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję).

Komornik obowiązany jest ogłosić licytację nieruchomości przez publiczne obwieszczenie. Powinien to zrobić co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem przynajmniej w budynku sądowym, w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Z zasady komornicy wyznaczają także jeden dzień roboczy wskazując godziny, w których osoby zainteresowane mogą wejść do lokalu i obejrzeć go przed licytacją, są to godziny między 7 a 21, przy poszanowaniu prywatności ewentualnych mieszkańców.

Dokumenty dotyczące postępowania licytacyjnego są publicznie dostępne dla zainteresowanych w biurze właściwego komornika.

Licytacja komornicza nieruchomości – jak wygląda i przebiega?

Licytacja komornicza nieruchomości

Licytację nieruchomości, zwaną również przetargiem, prowadzi komornik pod nadzorem sędziego (lub referendarza). Z reguły takie przetargi mają miejsce w salach sądów rejonowych, acz każdorazowo o terminie i miejscu licytacji można upewnić się z obwieszczenia.

Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy może uczestniczyć w charakterze widza, ale licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymogi prawne, przede wszystkim złożyły rękojmię (wadium) w wysokości 1/10 części sumy z oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (lub posiada prawo, którego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu).

Wg art. 974 Kpc przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Licytacja komornicza nieruchomości ma charakter werbalny (ustny) i otwarty. Przy rozpoczęciu licytacji, komornik podaje do wiadomości obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, np. przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia. Komornik ma obowiązek podać owe dane w zgodności z prawdą i stanem faktycznym.

Cena wywoławcza w licytacji nieruchomości przez komornika

Pierwsza cena wywoławcza (cena wywołania) wynosi nie mniej niż 3/4 sumy oszacowania. W praktyce przetarg polega na oferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania. Następnie licytanci podają ustnie swoją ofertę, pamiętając, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę.

Z zasady po trzecim obwieszczeniu danej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte. Przetarg trwa aż do ustania ofert, a po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim dane licytantów, szczegóły ofert oraz kto wylicytował najwyższą cenę.

Nabywcy nie zwraca się wpłaconej rękojmi, zaliczając ją na poczet ceny  pozostałym licytującym zwraca się rękojmie. Aby przeprowadzić skutecznie licytację wystarczy stawienie się jednego licytanta.

Komornik prowadzi dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim wyznaczonym terminie. Przy drugiej licytacji obowiązują identyczne zasady, prócz niższej ceny wywołania.

Kto nie może uczestniczyć w komorniczej licytacji nieruchomości?

Dodać trzeba, iż przetargu na mocy art. 976 Kpc nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Eksmisja po zlicytowaniu przez komornika nieruchomości

Gdy licytacja komornicza nieruchomości się skończy, sędzia nadzorujący wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu (w terminie 7 dni można składać skargi do sądu na przebieg licytacji) i wpłaceniu należnej kwoty przez nabywcę sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Jest to równoznaczne z przeniesieniem własności na nowego właściciela, co zostaje przypieczętowane dokonaniem odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości dłużnika.

Nowy właściciel zyskuje prawo do wyegzekwowania opuszczenia przez dłużnika i mieszkańców mieszkania lub domu i opróżnienia go z ich rzeczy, co wykonują służby komornicze, gdy mieszkańcy dobrowolnie nie chcą cudzego lokalu opuścić.

W obecnym stanie prawnym, komornik nie posiada uprawnienia do eksmisji poprzednich mieszkańców na potoczny bruk, czyli bez zapewnienia lokalu zastępczego (w praktyce prawo do tymczasowego pomieszczenia przysługuje nie dłużej niż 6 miesięcy).

Lokal taki ma charakter socjalny lub zamienny, w szczególnych przypadkach jest możliwa eksmisja do ośrodka dla bezdomnych (noclegownia, schronisko itp.). Lokal wskazuje dłużnik, wierzyciel lub właściwa gmina.

W okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego obowiązuje w Polsce moratorium na wykonywanie wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, ale tylko w sytuacji, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Przeprowadzając egzekucję, komornik usuwa ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

Fikcyjna sprzedaż lub przepisanie nieruchomości zagrożonej zajęciem i zlicytowaniem

Wszelkie czynności skierowane po powstaniu zadłużenia w razie grożącej niewypłacalności a służące udaremnieniu lub uszczupleniu spłacenia wierzycieli albo w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego przez to, że powodują usunięcie, ukrycie, zbycie, darowanie, zniszczenie, rzeczywiste lub pozorne obciążenie albo uszkodzenie składników  majątku dłużnika są przestępstwem z art. 300 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r.  Kodeks karny (Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553 z późn. zm.) i zagrożone są karą pozbawienia wolności.

Bezpośrednim przedmiotem ochrony przepisów są tu interesy majątkowe wierzyciela (lub wierzycieli) przed działaniami dłużnika udaremniającymi lub uszczuplającymi zaspokojenie jego roszczeń majątkowych, a ponadto ponadindywidualny interes społeczny w postaci przestrzegania zasad uczciwości i rzetelności w sprawach majątkowych.

Czego nie może zrobić dłużnik zagrożony komorniczą licytacją nieruchomości

Zabronione zachowanie dłużnika może polegać na usuwaniu (fizycznym przeniesieniu na inne nietypowe miejsce), ukrywaniu (tj. czynieniu niedostępnym dla wierzyciela), zbywaniu (sprzedaży lub innym rozporządzeniu), darowaniu (tj. nieodpłatnym oddaniu komuś), niszczeniu, uszkadzaniu, albo na rzeczywistym lub pozornym obciążaniu składników swojego majątku.

W tym ostatnim wypadku chodzi zarówno o rzeczywiste obciążenia (jak np. zaciągnięcie pożyczki zabezpieczonej hipoteką ustanowioną na nieruchomości dłużnika), jak i obciążenia fikcyjne (np. sfingowana umowa pożyczki tak zabezpieczonej), które – choć nieważne z mocy prawa – zagrażają jednak interesom wierzyciela.

Według treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1998 r. (I KZP 9/98, OSNKW 1998, nr 7-8, poz. 31) dla bytu omawianego przestępstwa nie jest wymagane, aby w czasie podejmowania przez sprawcę działań (zbywanie, usuwanie, ukrywanie, niszczenie, obciążenie składników majątkowych) istniało już orzeczenie sądu lub innego organu, którego wykonanie sprawca chce udaremnić; wystarczy, że działania te podejmowane są wobec majątku, mienia (ruchomości, nieruchomości, prawa) zagrożonego zajęciem komorniczym.

Jednakowoż przepisy nie pozbawiają dłużnika, w razie wystąpienia istotnego uszkodzenia zajętej nieruchomości wywołanego przyczyną zewnętrzną lub działaniem siły wyższej, prawa do złożenia komornikowi wniosku o to aby licytacja komornicza nieruchomości odbyła się w innym, późniejszym terminie.

5.0
06

Dodaj komentarz